不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準について

不動産鑑定評価基準（ふどうさんかんていひょうかきじゅん）とは、不動産鑑定士が不動産の評価を行う際に参考にする統一的な基準を指します。この基準は1964年に法律に基づいて制定され、その後、時代や市場の変化に応じて改正が加えられてきました。

概要

不動産鑑定評価基準は、主に以下の9つの章から成構成されています。
1. 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
2. 不動産の種別及び類型
3. 不動産の価格を形成する要因
4. 不動産の価格に関する諸原則
5. 鑑定評価の基本的事項
6. 地域分析及び個別分析
7. 鑑定評価の方式
8. 鑑定評価の手順
9. 鑑定評価報告書

これらの基準は、鑑定評価の精度向上と信頼性を確保する目的で策定されています。特に、平成26年改正版では、不動産市場の国際化や多様化に対応するための見直しが行われました。

鑑定評価の手順

鑑定評価は、次のような手順を基に行われます。

• - 対象不動産や評価時点の確認
• - 資料の収集と整理
• - 価格形成要因の分析
• - 鑑定評価手法の適用
• - 評価額の決定
• - 報告書の作成

この手順は、論理的かつ現実的な判断に基づいて評価を進めるためのものであり、評価の透明性を維持するのに役立っています。

基本的事項

鑑定評価においては、評価対象・価格時点・価格または賃料の種類を確定することが重要です。評価される価格は通常、正常価格とされていますが、特定の条件によっては限定価格や特殊価格が求められることもあります。

正常価格

正常価格とは、市場参加者が自由な意思で行動する中で形成される、合理的な条件を満たした価格を指します。この市場は、市場参加者が情報を得た上で取引を行う環境でなければなりません。

限定価格と特定価格

限定価格は、特定の条件で形成される市場価値を反映した価格です。例えば、隣接不動産との併合を目的とした取引において求められます。一方、特定価格は、社会的要請に基づく特別なケースでの評価額を表します。

特殊価格

特殊価格は、一般市場性がない不動産の利用状況に基づく経済価値を示す価格です。

価格形成要因

不動産の価格は、効用や相対的稀少性、そしてその需要に対する要因に影響されます。これには、一般的要因、地域要因、個別要因が含まれます。

鑑定評価の方式

鑑定評価にはさまざまな手法があります。これには、原価法、取引事例比較法、収益還元法などが含まれ、それぞれの手法は対象不動産の特性や市場の状況に応じて適切に選択されるべきです。

改正の履歴

不動産鑑定評価基準は、2002年から2014年にかけて数回の改正が行われており、その都度、新たな市場ニーズに応えています。特に証券化対象不動産への対応や国際化が重要な課題とされています。

参考文献

この標準を深く理解するためには、『新・要説不動産鑑定評価基準』などの専門書が役立ちます。日本不動産鑑定協会が監修しており、最新の情報を基にした理論が解説されています。

不動産鑑定評価基準は、正確かつ公正な不動産評価を実現するための基盤であり、これを理解することで、より良い不動産取引の実現に寄与することが期待されています。

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