原価法

原価法についての解説

原価法（げんかほう）とは、主に不動産鑑定評価に用いられる手法の一つで、不動産の価格を求めるための方法を指します。この手法は、対象不動産が持つ再調達原価を基にして、減価修正を行い、最終的な価格を算出します。この過程で得られる価格は「積算価格」と呼ばれます。

再調達原価

再調達原価は、特定の時点で対象不動産を再び取得する際に必要とされる、正当な原価の合計を示します。通常、建設請負においては、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費を基に計算されます。この際、発注者が負担する付帯費用を含めることも重要です。また、不動産鑑定では「再調達価格」という関連した用語も使われますが、これは通常の付帯費用が加味されない場合が多いのです。

データが提示された場合、建物およびその敷地に対して、土地の再調達原価と建物の再調達原価を加算することで、総合的な価格を求めます。再調達原価を求めるためには、直接法と間接法の二種類の方法があり、直接法は不動産の具体的なデータに基づいて行われます。

減価修正

原価法の一環として行われる減価修正は、対象不動産における減価の要因に注目し、それを分析することで減価額を求めます。減価要因の分析には、物理的要因、機能的要因、経済的要因などが含まれます。

減価額を算出するための方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があります。前者は、定額法や定率法が用いられ、一方で後者は対象不動産の状態を観察して減価要因を調査することに重きを置く方法です。これら二つの方法は原則として組み合わせて使用され、より正確な評価へとつなげられます。

積算価格の算出

得られた再調達原価から減価額を差し引くことで、最終的な積算価格が算出されます。この数値は投資判断や不動産の売却、購入を行うフォルムにおいて重要な指標となるのです。

まとめ

原価法は、不動産評価における基本的な手法であり、正確な評価を行うためには再調達原価と減価修正の適切な取り扱いが求められます。そのため、専門知識と十分なデータの収集が不可欠とされ、適用対象や条件によって柔軟に利用されるべき手法です。

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