宅地とは
宅地とは、一般的に
建物の敷地として使用される
土地を指します。住宅だけでなく、商業施設や工場などの
建物が建つ
土地も含まれます。ただし、宅地の定義は法律によって異なり、それぞれ細かい規定があります。
各法律における宅地の定義
不動産登記における宅地
不動産登記においては、「
建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な
土地」と定義されています。これは、
建物が建っている
土地だけでなく、
建物の利用に必要な庭や通路なども含まれることを意味します。
宅地建物取引業法では、以下のいずれかに該当する
土地を宅地としています。
現に
建物の敷地に供されている
土地
建物を建てる目的で取引される
土地(現況や登記簿上の地目は問わない)
都市計画法で定められた
用途地域内の
土地(公園、広場、道路などの公共施設用地を除く)
これらの宅地を取引する際には、宅地
建物取引業免許が必要となります。
宅地造成及び特定盛土等規制法では、以下の
土地を除いた
土地を宅地としています。
農地、採草放牧地、森林
道路、公園、河川などの公共施設用地
この法律では、宅地を造成する際の規制について定めています。宅地以外の
土地を宅地にする場合や、宅地内で行う
土地の形質変更は宅地造成に該当し、一定規模以上の工事には
都道府県知事の許可が必要です。
土地区画整理法における宅地
土地区画整理法では、公共施設用地を除く
土地を宅地と定義しています。
土地区画整理事業によって仮換地が指定された場合、従前の宅地の使用
収益権は一時的に制限されますが、
所有権は失われません。
宅地の細分類
宅地は、その用途や
建物の有無などによってさらに細かく分類されます。
用途による分類
住宅地:住宅が建っている
土地
商業地:店舗やオフィスなどが建っている
土地
工業地:工場などが建っている
土地
建物の有無による分類
更地:
建物がなく、利用を制限する権利も設定されていない
土地
建付地:
建物が建っている
土地
その他の分類
底地:借地権が設定されている
土地
更地について
更地とは、
建物などの定着物がない
土地のことを指します。
不動産鑑定評価基準では、「使用
収益を制約する権利(賃借権など)の付着していない宅地」という要件も加わります。更地の
収益性を査定する際には、その
土地に最適な
建物を建てた場合の
収益を想定します。
建付地について
建付地とは、現に
建物が建っている
土地のことです。
土地と
建物は一体で複合
不動産として扱われます。
不動産鑑定評価基準では、「
建物及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ当該所有者により使用」という要件が加わります。
建物によって
土地の効用が影響を受けることもあり、その影響は建付減価や建付増価として評価されます。
まとめ
宅地は、
建物の敷地として利用される
土地を指しますが、法律によって定義が異なるため注意が必要です。宅地の取引や造成を行う際には、それぞれの法律を理解し、適切な手続きを行う必要があります。
関連情報
宅地建物取引士
不動産登記法
宅地建物取引業法(用語の定義)
宅地造成等規制法(定義)
土地区画整理法(定義)