敷金

敷金とは

敷金（しききん）は、賃貸借契約において賃借人が賃貸人に支払う金銭です。これは、賃料やその他の債務を担保するためのもので、賃貸人が賃借人に対して約束した返還義務を伴っています。敷金の制度は長い間存在していましたが、2017年の民法改正により、2020年4月からその規制が明確化され、貸し手と借り手の間のトラブルを防ぐ指針が提供されることとなりました。

敷金の定義

民法622条の2では、敷金の定義が示されています。具体的には「賃貸借に基づいて生じる賃借人の支払い債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」を指します。この規定により、名称は問わず（例：礼金、権利金、保証金など）、担保の目的が明示されていればそれが敷金と見なされます。特に契約書に特別な扱いが記されていない限り、多様な名目の金銭が賃料債務の担保として敷金に該当することが整理されました。

一部地域では敷引特約が一般的に締結されます。特に日本の西部地域では、賃貸契約時に支払う金銭の一部が返還されない慣行があり、これを敷引と呼びます。この特約には、返還されない金額が明示され、その額が合理的であることが求められます。

敷金の扱い

賃貸人は、賃借人の債務が履行されない場合に、敷金をその債務の弁済に充てる権利を持っています。この際、賃借人は賃貸人に対して敷金の充当を求めることはできません。つまり、支払いが遅れた賃料等に対して、賃貸人は敷金を差し引くことができ、賃借人はその決定に異議を唱えることができないのです。

原状回復義務

原状回復義務は賃借人が賃貸物の使用後に生じる損傷を、通常の使用による損耗や経年変化を除いて元の状態に戻すことを義務付けられています。ただし、賃借人の故意や過失によらない、つまり責めに帰すことができない理由で生じた損傷については、原状回復の義務に含まれないとされています。このように、通常損耗や経年変化は、法律や判例の中で明確に定義され、ガイドラインも設けられています。

敷金の返還

賃貸借契約が終了し、賃貸物が返還される場合、賃借人は敷金の返還を受ける権利があります。ただし、未払いの賃料など金銭債務が残っている場合、その金額は敷金から差り引かれることになります。また、賃貸人の地位が移転した場合にも、敷金の返還義務は新しい貸主に移行します。これに関しても、判例に基づいて適切に扱われることが求められます。

結論

敷金は賃貸借契約における重要な要素であり、賃買い手と賃貸人の両者にとって注意が必要です。2017年の民法改正以降、敷金に関する規定が整備されたことで、賃貸契約におけるトラブル回避に向けた指針も得られました。賃借人としては、契約時の取り決めや敷金の扱いについて、しっかりと確認しておくことが大切です。

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