既存不適格

既存不適格について

既存不適格（きぞんふてきかく）とは、以前の法律基準で合法的に建造された建物が、法令の改正や都市計画の変更などによって現行法に適合しなくなった状態のことを指します。例えば、1948年に施行された消防法や1950年の建築基準法では建物の着工時の法令や基準を守ることが求められていますが、その後の法改正によって後から違法とされる場合もあります。このような状況では、使用を続けられるものの、増築や建て替えを行う際には新たな法令に適合させる必要があります。

既存不適格の例

歴史的なバックグラウンドを持つ日本の建物には、いくつもの例があります。一例として、大正時代に施行された市街地建築物法では、2.7メートル以上の道路に接していないと建物が建てられないとされていました。しかし、後に建築基準法が改正されて4メートル以上の道路に接することが求められるようになり、古くからの市街地においては不適格な建物が増えました。

また、都市計画の内容が以前の使用実態と合わず、工場が住宅専用地域に位置することになった場合なども既存不適格とされます。高さ制限が設けられていたために建てられた高層ビルも、後の法改正によって許可されていない容積率を超えてしまう構造となり、ビルの建て替えが困難になるケースがあります。日影規制の導入によって、前に建設されたビルがこの規制に引っかかることもあります。

耐震についても考慮が必要です。特に1981年の耐震基準改正以前に建てられた建物では、現行の基準に適合していないものも多く見受けられます。最近の規定強化に伴い、既存不適格の建物はそのままの状態で使用することはできても、改修や増築の際には新基準に従った形で整備することが不可欠となります。

既存不適格の解除

建築基準法には、どのような条件下で既存不適格が解除されるかの規定があります。例えば、大規模な改修や増築が行われた場合、全ての部分を現行法に適合させる必要があります。この解除後は、元の条件に戻すことは許されず、すべての構造に対して新たな法令を満たす必要があります。新たに改正された法令によって、これらの建物が再度不適格になることもあるため、慎重な対応が求められます。

既存不適格の緩和

既存不適格建物の全てを現行法にそぐう形で改修するのは、理論的には可能な場合が多いものの、実際には難しいことも珍しくありません。特に、旧耐震基準で建設された建物の補強は現実的には費用と時間が膨大にかかることがあります。ここでの緩和措置として、2005年からは一定の条件下での増改築や改修が認められるようになっています。たとえば、既存部分の半分以下の増築などにおいては、強度の要件を緩和することができるのです。

用途地域における既存不適格

都市計画の用途地域の見直しにより、古くから存在していた工場が新たに住宅専用地域に含まれた場合などは、実質的には既存不適格として扱われますが、そうした施設は今後の用途については使用し続けることが許されることが多いです。しかし、敷地を拡大することや、新たな用途を持たせることは制限されます。

課題と結論

既存不適格建物に関連する課題として、法令により適用できる基準が厳格であるために、現実には老朽化した建物が放置されがちになります。一方で、新たな法令が旧基準に従った建物に厳しい基準を適用すると、簡単に改修できないという状況が生じています。全体として、法律や都市計画に対する整合性をもたらしつつ、既存の歴史的景観を守るための取り組みが求められるのです。

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