賃貸事例比較法

賃貸事例比較法について

賃貸事例比較法（ちんたいじれいひかくほう）は、不動産の鑑定評価の一環として、賃料を求めるための手法です。この手法は、実際の賃貸借事例をもとに評価を行い、賃貸市場におけるリアルな価格感覚を反映します。

概要

この手法は、市場で実際に成立した賃貸借の事例を基礎とし、不動産鑑定評価基準によって運用されています。具体的には、まず多数の新規の賃貸借事例を収集し、適切な事例を選定します。次に、それらの事例に対して実質賃料を算出し、必要に応じて事情補正や時点修正を施します。また、地域要因や個別的要因の比較も行い、こうして得られた価格を総合的に考慮して対象不動産の試算賃料を求めます。この手法によって得られる価格は「比準賃料」と呼ばれます。

事例の不動産に求められる条件

賃貸事例比較法を適用するためには、いくつかの条件が設けられています。原則として、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産に関連した事例でなければなりません。また、以下の要件を全て満たす必要があります：

• - 取引事情が正常であるか、正常に補正可能であること。
• - 時点修正が可能であること。
• - 地域要因及び個別的要因の比較が可能であること。
• - 賃貸借契約の内容が類似していること。

これらの条件を満たす事例は、信頼性の高い賃料評価を行う上で重要です。

継続賃料の求め方

さらに、賃貸事例比較法は新規賃料だけでなく、継続賃料を求める場合にも応用可能です。継続賃料の場合、賃料改定に関する事例を基に評価されますが、特定の当事者間での契約になるため、比較のしやすさが課題となります。このため、継続賃料に関連する事例収集は難度が高く、賃貸事例比較法が採用されない場合も多いと言えます。不動産鑑定評価基準では、新規賃料については1966年に基準が設けられ、継続賃料に関しては1990年に改定が行われています。

事情補正と時点修正

賃貸事例比較法においては、取引事例比較法に準じた事情補正や時点修正が適用されます。これにより、評価精度の向上が図られることとなります。具体的には、取引の条件や時期を調整することで、真の市場価値に近い賃料を算出することが目指されます。

地域要因と個別的要因の比較

地域要因や個別的要因の比較についても、取引事例比較法に準じて評価が行われます。しかし、賃貸借契約と売買契約では、考慮しなければならない要因が異なるため、注意が必要です。

参考文献

• - 日本不動産鑑定協会 編著 『新・要説不動産鑑定評価基準』 住宅新報社 2010年
• - 新藤延昭 『不動産鑑定評価の知識』 住宅新報社、2007年
• - 賃料評価実務研究会 編 『賃料評価の理論と実務』 住宅新報社、2006年

賃貸事例比較法は、不動産賃料の適正な算定において重要な役割を果たしており、多くの不動産評価の現場で活用されています。信頼性の高い評価を行うために必要な情報や技術を駆使して、賃貸市場の複雑な一面を解明していくことが求められています。

もう一度検索