限定価格

限定価格の概念

限定価格（げんていかかく）は、不動産市場において特定の条件や状況に基づいて決定される価格の一種です。この価格は、通常の市場価格とは異なる特殊なケースに対応するものであり、不動産の分割や併合、あるいは複数の権利が同時に存在する場合などに求められます。このような特定の状況では、通常の市場価値とは乖離することがあっても、当事者間での経済合理性が認められる限り、限定価格が成立するとされます。

基本的な定義

限定価格は、不動産鑑定評価基準に基づいて定義されます。具体的には、正常価格と同様の市場価値の概念を前提に、その市場価値とは異なる価格が適用されることを指します。これは、市場が局所的に限定されている場合において、当該不動産の取得部分の価値を適切に表示するためのものです。

たとえば、市場性をもつ不動産があり、その不動産と他の不動産との併合や、取得する際の分割が行われる場合、正常価格と比較して市場価値が変化することが考えられます。ここで求められる限定価格は、その市場の局所性を考慮しながら設定されるのです。

限定価格を求める場面

限定価格を設定するのが理にかなうケースはいくつかあります。一例として、借地権者が底地の併合を目的とする売買、隣接する不動産の併合を目的とする売買、経済合理性に反する分割の前提となる売買などがあります。

これらのケースにおいて、同じ所有者に帰属することで借地契約による制約が緩和され、市場性の回復に伴って増分価値が生じることがあります。一方で、底地の所有者が借地権の併合を目指す場合、日本の不動産市場においては、第三者間の取引価格とあまり差異が見られないことがあるため、必ずしも限定価格が求められるとは限りません。

併合によって土地の間口や奥行き、形状などが改善され、結果的に増分価値が生じることもあります。また、区分地上権設定なども考慮され、空間的に分割された権利設定部分が利用制限にかかることで、相応の経済価値が減少し、限定価格を求める理由となります。

増分価値の配分

土地の併合などにより増分価値が発生する際、その価値は各土地に配分されることになります。この際の配分方法の一つに、総額比による配分法が存在しますが、その詳細については、不動産市場や各々のケースにより異なるため、専門的な評価が必要です。

関連する価格の種類

限定価格とともに、不動産市場で重要な他の価格の種類としては、正常価格、特定価格、特殊価格、さらには賃料の種類も考慮すべきです。これらは、不動産鑑定評価基準の中で明記されており、限定価格と同様に重要な役割を果たします。

不動産鑑定評価報告書においては、限定価格と正常価格が相関する場合、正常価格を明記することが求めらた調査分析を行い、適切な評価を行うことが重要です。

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