REIT

REIT（不動産投資信託）の解説：世界市場と日本の現状

REIT（Real Estate Investment Trust、不動産投資信託）は、投資家から集めた資金を不動産に投資し、その収益を分配する金融商品です。株式市場に上場する「上場REIT」と、非上場の「私募REIT」が存在します。日本においては、国内法に則ったREITを「J-REIT（Japan REIT）」と呼び、一般的にREITといえばJ-REITを指すことが多いです。

REITの仕組みと種類

REITは、信託や法人を投資組織（ビークル）として運用されます。税制上の優遇措置により、二重課税を回避する仕組みが一般的です。これは、ペイ・スルー課税方式やパス・スルー課税方式などによって実現されています。

REITの運用方法は国によって異なり、投資判断をREIT自体が行う場合と、外部に委託する場合があります。J-REITは後者の形態が一般的です。クローズドエンド型の投資信託であるため、投資口の償還はできず、売却によってのみ換価可能です。上場REITは証券取引所で売買できます。

REITの収益源は主に不動産の賃料収入であり、安定した収益が見込めることから、投資家のポートフォリオのリスク分散に貢献する投資手段として注目されています。

REITの評価指標

REITの評価には、以下の指標が用いられます。

利回り: 分配金の投資口価格に対する割合。REITの割安度・割高度の目安となります。
NAV倍率: 純資産価額（NAV）に対する投資口価格の比率。資産価値に対する投資口価格の割安度・割高度の目安となり、事業会社のPBRと同様の意味を持ちます。

日本のREIT市場：J-REITの歴史と現状

日本のJ-REIT市場は、2001年9月に2銘柄の上場から始まりました。その後、市場は急成長しましたが、2008年の金融危機により、上場廃止や合併が相次ぎました。2008年には、J-REIT初の破綻事例も発生しましたが、投資家への払い戻しがなされました。

金融危機後、市場は再編期を経て、2012年以降は再び上場銘柄が増加。2019年には64銘柄に達しました。投資対象物件も、当初はオフィスビルが中心でしたが、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設など多様化しています。2019年にはJ-REITの時価総額は17兆円に達し、米国に次ぐ規模となりました。

非上場の私募REITも増加しており、機関投資家向けの金融商品として利用されています。

J-REITの特徴と課題

J-REITは、少額投資が可能で流動性が高く、管理負担も少ない点が特徴です。投資判断は運用会社が行い、借入金も活用して資産運用を行います。収益源は賃料収入に加え、売却益も含まれます。

しかし、運営・設立母体が不動産事業も手掛けているケースが多く、物件取得価格の妥当性や、利益相反の問題が課題として挙げられています。行政処分が下された事例もあり、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が求められています。また、景気変動への対応など、REIT導入の目的を果たせていない点も指摘されています。

J-REITの法的側面

J-REITは、「投資信託及び投資[[法人]]に関する法律」に基づいて組成されます。形態としては、投資信託と投資[[法人]]の2種類がありますが、実務上は投資[[法人]]が採用されています。ペイ・スルー課税が適用され、配当可能利益の90%超を投資家に分配することが条件となっています。

世界のREIT市場

REITは米国で1960年に導入され、その後世界各国に広まりました。

米国: 信託を導管として二重課税を回避する仕組みで、上場REITが中心です。投資物件はオフィスビル、小売店舗のほか、医療施設、リゾート施設など多様です。
オーストラリア: 1971年に最初のREITが上場。「A-REIT」と呼ばれ、米国、日本に次ぐ規模を誇ります。外部運用型と内部運用型の2種類があります。
* シンガポール: 2002年に最初のREITが上場。「S-REIT」と呼ばれ、米、日、豪、英に次ぐ規模です。海外不動産への投資も多く、日本企業が単独スポンサーとなったREITも上場しています。

まとめ

REITは、不動産投資の新たな手法として世界的に普及しています。J-REIT市場は成長を続けていますが、課題も多く存在します。投資にあたっては、これらの特徴と課題を理解することが重要です。将来的な価値評価においては、ビルマネジメントやプロパティ[[マネジメント]]といった専門的な事業の役割も重要になります。

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