ランドバンキング

ランドバンキング：都市再生と不動産投資の可能性

ランドバンキングとは、空き地や空き家などの未利用地を取得し、周辺地域と一体的に開発・再生する手法です。都市の衰退を招く土地の遊休化問題、いわゆる「スポンジ化」や「ドーナツ化現象」への対策として、アメリカで生まれたこの手法は、近年日本でも注目を集めています。

ランドバンキングの歴史と概要

アメリカでは、州法に基づき設立された「Land Bank」と呼ばれる機関が中心となり、100カ所以上の都市や郡でランドバンキングが展開されています。その起源は1970年代の地方自治体による土地有効活用策にまで遡り、その後、民間の不動産会社による長期的な不動産開発ビジネスにも広まりました。開発期間が長期に渡るため、投資家の資金を募り、投資商品として扱われるケースも多くあります。

ただし、ランドバンキングには各国で明確な定義はなく、国や地域によってその意味合いが微妙に異なります。一般的には、未開発不動産を活用した資産運用手法として理解されています。

ランドバンキングの開発手法

ランドバンキング会社は、将来的な開発需要が見込まれる土地を低価格で大量に取得します。その後、投資家向けに小口化して販売し、取得費用や開発準備費用を回収します。投資家は土地の管理・運営をランドバンキング会社に委託し、開発完了後に利益配分を受けます。

ランドバンキング会社は、専門知識と経験を活かし、都市開発計画を策定し、行政と連携して土地の地目変更などの手続きを進めます。開発は自社で行う場合と、開発会社に売却する場合があり、多くの場合、完成前に売却して投資家に利益を分配します。大規模開発となるため、地域社会との協議・協力が不可欠です。

日本におけるランドバンキング

日本では、山形県鶴岡市や静岡県掛川市などでNPO法人がランドバンキングに取り組んでいます。しかし、日本の土地を対象とした営利企業によるランドバンキングは限定的です。森ビルや東急グループのような大規模開発とは異なる性質を持っています。

一方、海外のランドバンキング会社が、アメリカ、カナダ、メキシコなどの北米地域や、タイ、ベトナムなどのアジアの発展途上国の未開発土地を対象とした投資商品を日本の個人投資家に販売する事例が見られます。投資金額は1エーカーあたり100万円～1000万円程度、投資期間は3～10年と幅があります。

税金について

ランドバンキングへの投資では、途中で配当がある場合は配当所得、満期時の利益は譲渡所得として課税されます。投資対象国の税法も影響し、日本との租税条約がある場合は税額控除が適用される可能性があります。

ランドバンキングのリスクとメリット

ランドバンキングは、金融市場の変動に左右されにくい点がメリットです。未開発地の地目変更によって大きなリターンを生み出す可能性がありますが、事業主体の計画力や市場環境に依存する部分も大きいです。

リスク

詐欺の可能性
事業主体の能力によるリターンの違い
投資期間の不確定性
中途解約の困難さ
プロジェクトごとの利益幅の違い

メリット

元本割れの可能性が少ない
短期的な経済指標の影響を受けにくい
市場環境に合わせて売却時期を調整できる

まとめ

ランドバンキングは、都市再生に貢献するだけでなく、投資家にとって魅力的なオルタナティブ投資の選択肢となる可能性を秘めています。しかし、投資にあたっては、事業主体の信用性やリスクを十分に理解し、慎重な判断が必要です。 また、REITとは異なる投資形態であることを理解しておくことが重要です。

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