付け値地代理論

付け値地代理論について

付け値地代理論（英: bid rent theory）は、経済地理学の中で、不動産の価格差や需給の違いが中心業務地区（CBD）からの距離に関連して生じる理由を探求する理論です。この理論では、土地の利用者がCBD近くの立地を求めて激しい競争を繰り広げるとされています。小売店や事業者は特に収益の最大化を目指しており、そのためCBDに近い土地を高い価格で購入しようとします。反対に、距離が遠くなるにつれて支払う意思は低下する傾向があります。

土地利用の同心円モデル

付け値地代理論では、土地利用者が支払う意志がある額を「付け値地代」と呼びます。この付け値地代が、都市内に同心円状の土地利用パターンを作り出します。理論によれば、最も経済的余裕がない層が住む土地は、往々にして都市の郊外に位置するとされていますが、現代ではこの現象が薄れていることも指摘されています。特に、求職の拠点や第一級のアクセスがある場所に、より経済的余裕を持つ人々が移動する傾向が強まっているからです。

例えば、北米の都市において、低所得者向け住宅は中心部に近く、高所得者は郊外に住むという傾向があります。これは、より広い居住空間や職場への近さを求めるため、人々がトレードオフを行うためです。

農業的背景とその発展

付け値地代理論の根本には、農学的な考え方があります。デーヴィッド・リカードは、最も生産性の高い土地が低生産性の土地に対して優位性を持つことに触れ、競争を通じて地代が決まることを示しました。また、ヨハン・ハインリヒ・フォン・チューネンはこの理論に輸送コストの概念を取り入れ、特定の場所の地代が生産物の総額からコストを引いたものに相当すると論じました。これにより、利便性の高い地域にはより費用がかかるため、コストの高い生産活動は中心部に集中するといった状況が導き出されました。

CBD内での付け値地代理論

CBDにおいては、小売業者やオフィス、住宅地の利用者がアクセスの良い土地を求めて競い合っています。この競争は「付け値地代曲線」として表現され、最も中央に位置する土地が最も高額になるという予測に基づいています。多くの小売業者は、CBDの中でも特に人々が集まりやすい場所に出店するために、高額な地代を支払おうとします。彼らは多くの顧客を必要とするため、高い地代を負担することが可能です。

一方、工業の利用者や住宅利用者は、CBDから離れるほど安価な土地を求めます。CBDから外れるにつれて、販売市場や交通機関とのアクセスが悪化し、商業的価値も低下するためです。また、居住者は日常生活に必要なアクセスがあまり重要でないため、中心部から離れた安い土地を選ぶことがしばしばあります。このように、都市の内部ではより多くの人々が密集して住む傾向があり、郊外ではより広い土地にまばらに住む形式が見受けられるのです。

結論

付け値地代理論は、土地利用の経済学的な理解に重要な指標を提供します。中心業務地区へのアクセスを重視する需要構造を明確にし、都市の土地利用のダイナミクスを解き明かすための強力な枠組みを提供するのです。

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