占有屋

占有屋：不動産競売における深刻な問題

占有屋とは、競売物件に居座り続け、落札者から多額の立ち退き料を要求する者のことです。彼らは、善意の第三者を装ったり、暴力団などの後ろ盾を得て、威圧的な手段を用いることもあります。かつては、民法の規定や裁判例によって、占有屋は法的抜け穴を巧みに利用して、競売の執行を妨害していました。

民法第395条と短期賃貸借契約：過去の法の抜け穴

2004年3月以前、民法第395条は、短期賃貸借契約について、抵当権設定後であっても契約期間中は賃借権が継続すると定めていました。この規定は、賃借人の権利保護を目的としていましたが、占有屋はこれを悪用し、法的根拠なく居座り続け、多額の金品を要求していました。

たとえ契約の実態がなくても、一方的に権利を主張し、立ち退き料を要求する事例は後を絶ちませんでした。民事訴訟によって立ち退きを命じることは可能でしたが、占有者の特定や、訴訟係属中の占有者変更といった問題がありました。判決の効力が新しい占有者には及ばないため、占有者が次々と入れ替わることで、不動産所有者にとって対応が困難な状況が生じていました。

最高裁判例と民法改正：占有屋の法的根拠の弱体化

1999年11月24日の最高裁判例では、抵当権者は占有者を排除し、所有者に代わって明け渡しを求めることができると判示されました。これは、占有屋にとって大きな打撃となりました。さらに、2003年8月の民法改正（2004年4月1日施行）により、民法第395条の該当規定が廃止され、抵当権に対抗できない賃貸借は、期間に関わらず、抵当権者や競売買受人に対抗できなくなりました。

代わりに、6か月間の明渡猶予制度が導入されました。また、2004年4月1日施行の民事保全法第25条の2では、占有者が次々と入れ替わる場合に対応するため、占有移転禁止仮処分制度が導入されました。これにより、裁判所は訴訟の相手方となる占有者を固定し、仮処分の執行時点の占有者に対する勝訴判決で強制執行を可能としました。これにより、占有屋が居座る法的根拠は大幅に減少しました。

新たな手法と課題

しかしながら、占有屋の競売妨害行為は、手法を変えて現在も発生しています。例えば、新たな不正行為や、法的スキームを利用した妨害などが問題となっています。

関連事件：練馬一家5人殺害事件

練馬一家5人殺害事件は、占有屋がらみの事件として知られています。この事件は、占有問題の深刻さを社会に改めて認識させた出来事でした。

結論

占有屋問題は、不動産競売における深刻な問題です。民法改正や裁判例、新たな法制度の導入によって、その活動は抑制されてきましたが、新たな手法による妨害行為は依然として存在します。今後も、関係者による継続的な対策が求められます。

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