抵当証券

抵当証券とは

抵当証券は、抵当証券法に基づき、不動産に設定された抵当権と、その担保となっている債権を小口化して証券にしたものです。これにより、一般の投資家も不動産担保ローンに投資できるようになりました。

制度の概要

抵当証券制度は、1931年（昭和6年）に金融恐慌後の土地担保融資の債権流動化を目的として始まりました。当初は、抵当権付きの債券として販売されました。

原則として、抵当証券の原券は財団法人抵当証券保管機構が保管し、投資家は代金と引き換えに、発行元から取引証（元利保証のためのモーゲージ証書）と、保管機構からの保管証を受け取ります。発行会社は、半年ごとに投資家へ利息を支払い、満期時に元本を返済します。

現在の購入単位は50万円または100万円で、運用期間は半年から5年程度です。元利金の支払いは原則として発行会社が保証します。金融商品取引法上では「抵当証券法に規定する抵当証券」は第一項有価証券と定義されています。そのため、抵当権の価値によって元本が左右されることはありませんが、発行会社が倒産した場合は元本が戻ってこないリスクがあります。

注意点

購入の際には、発行元の経営状況を十分に確認する必要があります。抵当証券は金融類似商品として、利息制限法の範囲内で自由に金利を設定でき、源泉分離課税の対象となります。

かつては、高利回りの節税商品として人気がありましたが、1980年代半ば頃から一部業者が、抵当価額を大幅に超える取引証を発行したり、架空の融資や抵当権を設定して取引証をカラ売りするなどの金融犯罪が多発しました。このため、1987年に抵当証券業の規制等に関する法律（抵当証券業法）が制定されました。しかし、その後も大和都市管財事件のように、抵当証券販売による金融犯罪は発生しています。

抵当証券業法は、2007年（平成19年）9月30日に金融商品取引法に統合される形で廃止されました。金融商品取引法によって抵当証券は有価証券と規定され、金融商品取引業者が取り扱えるようになり、抵当証券会社の廃業が相次ぎました。2012年（平成24年）8月には、抵当証券保管機構も解散しました。

抵当証券の発行

抵当証券の発行には、抵当証券法、抵当証券法施行令、抵当証券法施行細則などの法令が関わります。

発行できない場合

以下のような場合には、抵当証券を発行することができません。

抵当権が永小作権を目的とする場合
抵当権が根抵当権である場合
抵当権が仮登記である場合
債権の差押え、仮差押えの登記、または抵当権の処分禁止の登記がある場合
債権または抵当権に解除条件の登記がある場合
抵当証券発行の特約の登記がない場合
抵当権が転抵当権である場合
抵当権が買戻特約の登記がされた権利を目的とする場合
抵当権が工場財団、登記された立木、または船舶を目的とする場合
抵当権設定登記された不動産について、買戻期間が満了しても買戻特約の登記が抹消されていない場合
* 抵当権を他の債権の目的とした場合（転抵当、抵当権の譲渡・放棄、抵当権の順位の譲渡・放棄）

ただし、工場抵当法3条の抵当権については、抵当証券を発行することができます。

交付申請

抵当権者は、抵当権の登記を管轄する登記所に抵当証券の交付を申請できます。申請の際には、申請書、抵当権者の登記識別情報、債権証書、抵当証券発行の特約がない場合は抵当権設定者等の同意書、代理人が申請する場合は代理権限証書などを提出する必要があります。また、抵当権が債権全額を担保するに足りることを証明する書面も添付しなければなりません。

交付の手続き

登記官は、申請が受理されると、抵当権設定者、第三取得者、債務者などに異議を申し立てるべき期間を定めて催告を行います。異議申し立てがない場合や、異議に理由がないと判断された場合は、登記官は抵当証券を発行します。抵当証券には、証券番号、抵当権に関する情報、登記所の表示、証券作成年月日などが記載され、登記所の印が押印されます。

再交付

抵当証券を汚損したり、紛失した場合、または除権決定があった場合には、抵当証券の所持人は登記所に再交付を申請できます。再交付の際には、汚損した抵当証券や除権決定の正本、債権証書などを提出する必要があります。

謄抄本等

誰でも、登記官に手数料を納付することで、抵当証券の控えの謄本または抄本の交付を請求することができます。また、抵当証券の控えや附属書類の閲覧も可能です。

不動産登記

抵当証券と不動産登記

不動産登記においては、不動産登記法、不動産登記令、不動産登記規則などが関わります。

抵当証券発行の特約がある場合、元本または利息の弁済期、支払場所の定めがあれば登記することができます。登記官は、抵当証券を交付または作成したときは、職権で抵当証券交付または作成の登記を行います。

移転登記

抵当権の譲渡による移転は、抵当証券への裏書によって行われます。しかし、移転登記を禁止する条文はないため、抵当権移転登記を申請することも可能です。この場合、登記申請情報には、登記原因証明情報として抵当証券を添付しなければなりません。一方、抵当権者に相続が発生した場合は、抵当権移転登記を申請することになります。

変更・更正登記

抵当権の内容に変更や誤りがあった場合には、変更・更正登記を申請することができます。この場合、登記申請情報には抵当証券を添付する必要があります。登記官が登記を完了すると、抵当証券の記載を変更して所持人に返還します。

債務者の表示変更・更正

債務者の氏名、名称、住所に変更があった場合には、債務者が単独で変更・更正登記を申請できます。この場合、抵当証券は添付されず、登記官による記載変更は行われません。別途、抵当証券を作成した登記所に対して記載変更の申請をする必要があります。

抹消登記

抵当権を抹消する場合、抵当証券を添付して抹消登記を申請する必要があります。ただし、抹消登記が完了しても抵当証券は返還されません。また、抹消登記には、登記上の利害関係人の承諾が必要になる場合があります。

まとめ

抵当証券は、不動産担保ローンを小口化し、一般投資家が利用できるようにした金融商品です。発行手続きや登記手続きは複雑ですが、制度を理解することで、より有効に活用することができます。

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