特定街区

特定街区制度：都市開発における柔軟な規制緩和策

特定街区制度とは、都市計画法に基づいて設けられた制度であり、既存市街地の再開発や整備を促進するために活用されています。この制度では、対象となる街区において、建築基準法で定められた容積率や高さ制限を適用せず、都市計画で個別に容積率や建物の高さを設定することができます。

制度の目的と背景

1961年に創設された特定街区制度は、高度経済成長期における都市の急激な発展に対応し、効率的な土地利用と都市環境の向上を図ることを目的としています。従来の規制では実現が困難だった超高層建築物の建設を可能にする一方、良好な都市環境の維持にも配慮した制度設計となっています。

制度の具体的な内容

特定街区制度では、街区単位で容積率や建物の高さ、壁面の位置などを個別的に定めることができます。これにより、個々の街区の特性や開発計画に合わせた柔軟な対応が可能となり、土地の有効活用を促進します。

具体的には、以下の点が特徴として挙げられます。

容積率・高さ制限の柔軟な設定: 従来の規制よりも高い容積率や建物の高さを認めることで、大規模な開発プロジェクトの実現を可能にします。
都市環境基準の設置: 容積率や高さの規制緩和と引き換えに、一定レベル以上の都市環境基準（緑地率、公開空地など）を設けることで、良好な都市環境の維持を確保します。
公的融資や開発権移転（TDR）の対象: 特定街区制度を活用した開発プロジェクトは、公的融資の対象となる場合や、開発権移転（TDR）の対象となる場合があります。
商業地域におけるオープンスペースの確保: 商業地域などでは、オープンスペースの確保を条件に再開発を行うことで、都市空間の質の向上を図ります。
歴史的建造物の保存: 歴史的建造物を保存しつつ、周辺の土地を有効活用するといったケースにも適用されます。

法律上の根拠

特定街区制度の法的根拠は、都市計画法第8条第3項と第9条第19号に規定されています。これらの条文では、市街地の整備・改善を図るため、街区単位で建築物の容積率、高さ制限、壁面の位置などを定めることができる旨が規定されています。

制度の運用と課題

都市計画法の規定は抽象的なため、特定街区の指定にあたっては、それぞれの自治体が独自の基準を設定し運用しています。また、特定街区の指定には、都市計画案の縦覧手続きや都市計画審議会への諮問など、一定の手続きが必要となります。国土交通省や東京都などのガイドラインも存在しますが、最終的な決定権は区市町村長に委ねられています。

特定街区制度の事例

特定街区制度は、これまで数多くの都市開発プロジェクトに活用されてきました。初期の事例としては、霞が関ビルや電通ビル、世界貿易センタービルなどが挙げられます。近年では、都市再生特別地区の活用が増加しており、特定街区制度は、単なる超高層ビル建設手法にとどまらず、歴史的建造物の保存や都市環境の改善など、多様な都市開発ニーズに対応する制度として進化を遂げています。

具体的な事例（一部）

霞が関3丁目特定街区（霞が関ビル）
築地一丁目特定街区（電通ビル）
日本橋室町二丁目特定街区（三井本館・日本橋三井タワー）：重要文化財である三井本館を保存しながら超高層ビルを建設
丸の内二丁目特定街区（明治生命館）：重要文化財の保存と超高層ビルの建設を両立
みなとみらい21中央地区25街区特定街区（横浜ランドマークタワー）
* その他、全国各地で多くの事例が存在します。

今後の展望

特定街区制度は、日本の都市開発において重要な役割を果たしてきました。今後、人口減少や高齢化といった社会情勢の変化を踏まえつつ、より効果的かつ持続可能な都市開発に資する制度として、その役割がますます重要になると考えられます。柔軟な規制緩和と都市環境の保全というバランスをどのように取っていくかが、今後の課題と言えるでしょう。

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