インテリジェントビル

インテリジェントビルとは

インテリジェントビル（Intelligent Building）は、商業環境の情報化に応じて設計された、電力や通信のインフラを整えた高付加価値オフィスビルを指します。このビルは、特に「スマートビル」（Smart Building）とも呼ばれ、また日本においては高度情報化建築物との呼称でも知られています。

概要

インテリジェントビルという考え方は、1984年にアメリカのコネチカット州にあるユナイテッド・テクノロジーズ社によって発表されました。ここでは集中制御により操作可能な空調、照明、防犯、防災などの設備が取り入れられています。これにより、電力や通信の需要に適応できるよう多様な工夫が各所に施されています。

日本では1980年代末にこのビル形式が急速に普及しました。当初はオフィス機器を効率的に接続できるよう考慮されたフリーアクセスフロアの導入が目立ちました。これに伴い、空調設備が強化され、増大する電力需要に対応するため配線や配電孔が考慮されています。とはいえ、法的には具体的な定義は不十分で、主にOA化対応やフリーアクセスフロアの提供をもって「インテリジェントビル」と表示されることが一般的です。

日本国内では、限られた敷地において余分な空間を確保するのが難しく、これがコスト高につながる要因となりました。結果、賃貸料が高くなる傾向が見られたものの、テナントからの評価は高く、1990年代を通じて全国各地に建設が進みました。

テナント不足と供給過剰

かつては需要が高かったインテリジェントビルですが、1990年代末以降は供給過剰となっているのが現状です。フリーアクセスフロアという伝統的なデザインは、今や床タイルを改造して配線することができる新しいスタイルのオフィスビルも増えてきました。このため、高度な設備が必須でないケースも増えてきました。また、多くのビルオーナーが賃貸料の増加を見込んで古いビルを建て替えた結果、供給過剰が進行しました。

さらに、長引く不況による企業の倒産や地方事務所の閉鎖が影響し、インテリジェントビルの過剰供給を加速させています。現代では、整備された通信・物流網によって地方都市に大規模な支社を持つ必要がなくなったことも影響していると言われています。

建物の活用と新しい動き

2000年代に入り、特に都市部ではテナントのいない空きインテリジェントビルが増加しています。この状態を解消するための動きも出てきており、これらのビルをリノベーションして簡易宿泊施設として利用するケースも見受けられます。生活に必要なインフラは十分ではないものの、トイレなどの衛生設備は整っているため、簡易宿泊所として利用されています。

たとえば、一つのビルメンテナンス会社では、そんな宿泊所を社宅として扱い、不定期に採用されるアルバイト従業員のための住居として利用されています。この宿泊施設は、4740500820185030212泊1500円程度で、特に行く当てのない若者にとって貴重な宿泊場所となっています。これらの若者は、簡易宿泊所で生活しながら、同社が提供する仕事をこなすことで自立を目指しています。

このような動きによって、かつての「テナント不足状態にあるインテリジェントビル」に、新たな労働者層が充填され、周辺のオフィスビルに効率的において労働者を派遣することが容易になっています。この方式は、もはや空きビルとして放置するよりも効率的で、社会的にも有意義な活用方法として映っています。

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