特殊価格

特殊価格についての解説

特殊価格（とくしゅかかく）とは、不動産の価格設定の一種であり、特に市場性を欠くような不動産に対して適用される評価手法です。この価格の概念は、不動産鑑定評価基準に基づいて明確に定義されており、主に不動産の経済的価値をその利用状況に応じて適切に表示するためのものです。

特殊価格の基本的な理解

特殊価格は、通常、市場で取引が行われない不動産を対象に、その利用実態に基づいて評価された経済価値を示しています。具体的には、文化財指定を受けた建物や宗教施設、公共の公益施設などの不動産が例として挙げられます。これらの不動産については、その原価に基づいて価値を計算するものであり、文化的な価値そのものを考慮に入れるものではありません。

評価の際の特注要素

特殊価格を求める際には、以下のような具体的な要素が評価の焦点となります：

• - 文化財指定の建物：これらは法的に保護されているため、その価値は原則として建物とその土地を一体として評価されます。
• - 宗教施設：神社や寺院など、宗教的な目的で利用される不動産です。
• - 公共公益施設：特定の社会的なサービスを提供している施設であり、通常の商業的取引の対象とはなりません。

評価報告書には、これらの不動産が文化財として指定されている事実や現況が記載されることが求められます。これは、不動産の評価が正確に行われるための重要な手続きです。

特殊価格の計算方法

特殊価格が求められる場合、原価法を基にした積算価格が標準となることが一般的です。この方法では、建物や土地の先代の市場での取引価格が重要な要素となり、保存や維持管理の観点から適正な価格を算出します。

土地の評価についても、一般的に市場での取引が行われないような公共施設や文化財の敷地などが特殊価格として評価される場合があります。ただし、特定の利用現況を前提にした経済的な評価が求められることが大半です。

他の価格との関係

特殊価格に関連する他の価格の種類としては、正常価格、限定価格、特定価格などがあります。これらはいずれも市場性を前提とした価格であり、特殊価格とは異なります。また、賃料の評価に関しても、特殊価格に該当するような賃料の種類は設定されておらず、実務においてはその必要性が薄いと考えられています。ここでは、正常賃料、限定賃料、継続賃料などが取り上げられます。

参考文献

• - 日本不動産鑑定協会 編著 『新・要説不動産鑑定評価基準』 住宅新報社 2010年
• - 土地評価理論研究会 『特殊な画地と鑑定評価』 清文社 2006年

このように、特殊価格は特定の条件に基づく不動産評価の必要性から生まれた概念であり、評価基準の理解が求められます。

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