私募リート

私募リートの概要

私募リート（私募REIT、しぼリート）とは、非上場の不動産投資信託のことであり、プライベート・リートとも呼ばれています。日本では2010年以降、私募リートの設立が増えており、市場は徐々に拡大しています。アメリカでは、主に機関投資家を対象とした非上場の不動産投資信託が「プライベート・リート」として知られています。

日本における私募リートの特徴

日本における私募リートは、不動産証券化に関する法律に基づいて運営されています。上場REITと異なり、非上場であることから流動性が制限されますが、主に機関投資家を対象とするため、安定した投資環境を提供しています。さらに、私募リートには運用期間の制限がないため、長期的な投資を行うことが可能です。

不動産証券化協会が発表した「私募リート・クォータリー」によると、私募リートは以下のように定義されています。

• - 証券取引所に上場していないこと
• - 投資信託協会の規則に基づく「不動産投信等」であること
• - オープン・エンド型の投資法人であること

最初に設立された私募リートは、2010年の「野村不動産プライベート投資法人」であり、その後、金融機関や商社などさまざまなスポンサーが参入しています。

私募リートの成長と規模

2020年から2022年にかけて、上下場REITの新規上場はわずか1法人であったのに対し、私募REITの運用開始は12法人に達しました。2023年にはさらに10法人が運用を開始し、2024年6月には日本国内の私募リート市場は58法人に拡大する見込みです。これにより、法人数で上場J-REITと並ぶ状況となっています。

私募リートの運用資産は2021年9月時点で約4兆2,740億円に達し、出資総額は約2兆5,131億円とされています。これらの数値は、私募リートが実質的に安定した収益を上げている証拠とも言えるでしょう。

上場J-REITとの比較

設立や運用形態の違いから、上場J-REITとはいくつかの点で異なります。上場J-REITは一般の投資家も利用可能な反面、私募リートは主に機関投資家を対象としているため、流動性が制限される場合が多いです。しかし、その分、投資口価格の変動は少なく、地方銀行などの安定した資金が流入します。

さらに、私募リートはLTV（総資産に対する負債比率）が約41.2%と算定されており、上場J-REITの平均が44.6%であることと比較して、より健全な財務構造を維持しています。

今後の展望

私募リート市場は今後も成長が期待されており、様々な業種のスポンサーが設立に参加する動きがあります。日本の私募リートは、最初は不動産業や金融機関から始まりましたが、近年では物流、ゼネコン、電力、ガス業界をはじめとする多様な業種が進出してきました。これにより資金調達の手段や運営効率も向上していくことでしょう。

今後の私募リートの動向に注目し、投資家としてどのように活用できるかを考えることが重要です。機関投資家だけでなく、今後一般投資家へのサービスも提供される可能性があるため、市場全体の成熟も期待できます。

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