国土利用計画法

国土利用計画法について

国土利用計画法（昭和49年法律第92号）は、日本の国土を総合的かつ計画的に利用するための基本となる法律です。この法律は、限られた資源である国土を有効に活用し、無秩序な開発や投機的な土地取引を抑制することを目的としています。

法律の構成

国土利用計画法は、以下の章で構成されています。

第1章 総則：法律の目的や基本理念を定めます。
第2章 国土利用計画：全国計画、都道府県計画、市町村計画の策定について定めます。
第3章 土地利用基本計画等：土地利用の基本となる計画について定めます。
第4章 土地に関する権利の移転等の許可：一定の区域における土地取引の許可制について定めます。
第5章 土地に関する権利の移転等の届出：土地取引の届出制について定めます。
第6章 遊休土地に関する措置：遊休土地の利用促進に関する措置を定めます。
第7章 審議会等及び土地利用審査会：審議会等の設置や役割について定めます。
第8章 雑則：その他の事項について定めます。
第9章 罰則：法律違反に対する罰則を定めます。

国土利用計画

国土利用計画は、以下の3つの段階で策定されます。

全国計画：国が国土形成計画と一体的に策定し、国土審議会や都道府県知事の意見を聴取した上で閣議決定されます。
都道府県計画：都道府県が全国計画を基本として、審議会や市町村長の意見を聴取し、都道府県議会の議決を経て策定されます。
市町村計画：市町村が都道府県計画を基本として、住民の意向を反映させた上で、市町村議会の議決を経て策定されます。

これらの計画は、それぞれの地域の実情に応じた土地利用を促進するための指針となります。

土地利用基本計画

都道府県は、土地利用基本計画において、以下の区域を定める必要があります。

都市地域
農業地域
森林地域
自然公園地域
自然保全地域

これらの区域区分に基づき、それぞれの地域の特性に応じた土地利用が促進されます。

土地取引の規制制度

国土利用計画法では、土地取引を規制するために、以下の4つの区域を設けています。

規制区域（許可制）：土地の投機的取引が集中し、地価が急激に上昇するおそれのある区域で、都道府県知事の許可が必要となります。しかし、規制が厳しいため、現在指定されている区域はありません。
監視区域（事前届出制）：地価が急激に上昇するおそれのある区域で、一定面積以上の土地取引を行う際に、都道府県知事への事前届出が必要となります。バブル期に対策として導入され、現在は小笠原村のみが指定されています。
注視区域（事前届出制）：地価が一定期間内に相当な程度を超えて上昇するおそれのある区域で、一定面積以上の土地取引を行う際に、都道府県知事への事前届出が必要となります。制度は存在するものの、指定された区域はありません。
事後届出制（全国）：規制区域、監視区域、注視区域以外の区域で、一定面積以上の土地取引を行った場合、契約後2週間以内に都道府県知事へ届出が必要です。

面積要件

事後届出制における面積要件は以下の通りです。

市街化区域：2,000m2以上
市街化調整区域・非線引き都市計画区域：5,000m2以上
準[[都市計画区域]]・都市計画区域外：10,000m2以上

監視区域においては、上記面積要件に満たない範囲で、都道府県の規則で定めることができます。

一団の土地

個々の取引では面積要件を満たさなくても、物理的・計画的な一体性をもって複数の土地に関する権利が取得される場合、「一団の土地」とみなされます。この場合、面積要件を満たせば、届出が必要になります。

対価を得て移転・設定する契約

贈与、相続、法人の合併、信託契約、時効による取得は、投機性が認められないため届出は不要です。

契約の一方または双方が国、地方公共団体等である場合も届出は不要です。

届出と審査

届出は、対価や土地の利用目的等を記載した届出書を市町村を経由して都道府県知事に提出します。届出を怠ると刑事罰が科されます。都道府県知事は、届出内容を審査し、必要に応じて助言や勧告を行います。

国土利用計画法施行令

国土利用計画法施行令第9条では、都道府県知事が、自然的・社会的条件が類似する地域において、土地の利用状況や環境が通常であると認められる画地（基準地）を選定し、毎年1回、不動産鑑定士の鑑定評価を求め、7月1日における基準地の標準価格（基準地価）を判定することを定めています。

まとめ

国土利用計画法は、国土の有効利用と秩序ある開発を促進するための重要な法律です。土地取引を行う際には、この法律の規定を理解し、適切な手続きを踏むことが求められます。

関連情報

国土利用計画法施行令
国土利用計画法施行規則

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