開発法

開発法（かいはつほう）

開発法は、不動産鑑定において土地の価格を算出するための手法で、特にデベロッパーの投資採算性を重視しています。この方法は、不動産鑑定評価基準に維持したものであり、取引事例比較法や土地残余法と共に使用されます。

概要

開発法では、まず更地の価格を求めるために、取引事例比較法によって得た比準価格と、土地残余法によって算出された収益価格を比較して考慮します。また、再調達原価が把握できる場合は原価法も関連させて決定されます。特に開発法が使われるのは、評価対象となる更地の面積が周辺の標準的な用途と比べて大きい場合であり、その際には二つの利用方法を想定することがあります。

1. 一体利用: この場合は、当該更地に最有効使用とされる建物（多くの場合はマンション）が建設されることを見越し、販売総額から通常の建築費と付帯費用を引いた金額を価格とします。
2. 分割利用: 評価対象を区画割りして標準的な宅地として利用する場合も考慮されます。この際も販売総額から造成費用とその他の付帯費用を控除する方法で求められます。

これらを元に、開発法の基本式は次のように示されます。

\[ P = \frac{S}{(1+r)^{n_1}} - \frac{B}{(1+r)^{n_2}} - \frac{M}{(1+r)^{n_3}} \]

ここで、

• - P: 開発法に基づく価格
• - S: 販売総額
• - B: 建物または土地の造成費用
• - M: 付帯費用
• - r: 投下資本収益率
• - n1: 価格時点から販売時点までの期間
• - n2: 価格時点から建築代金支払時点までの期間
• - n3: 価格時点から付帯費用支払時点までの期間

留意点

開発法は、デベロッパーの投資採算性に焦点を当てた手法であるため、想定が適切に行われれば取引事例比較法で得た価格との有力な確認方法となります。特に、マンションなどのケースでは、法的に許可された容積によって土地価格が異なりますので、敷地の形状や道路との位置関係、建築基準法に基づいた概略設計などの条件が必要です。日本では、一般的に商業地域としての評価が困難であり、したがって住宅地としての想定が主に行われるため、開発法が適用されるのも住宅地が中心となります。

類似手法と宅地見込地

不動産鑑定基準では、宅地としての価格算出方法が位置づけられていますが、宅地に転換中の土地でも同様の手法が適用可能です。こちらでは、「造成後・転換後の更地の価格から通常の造成費用と付帯費用を引き、その価格を宅地見込地の熟成度に応じて修正する」という方法で評価を行います。したがって、開発法の基礎となる式「S - B - M」を用い、状況に応じた調整を行うことになります。

参考文献と関連項目

• - 監修：日本不動産鑑定協会 編著『新・要説不動産鑑定評価基準』住宅新報社 2010年 ISBN 9784789232296

開発法は、土地価格を求めるための有力な方法ではあるものの、適用する際には詳細な状況分析と条件設定が不可欠です。

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