物流不動産

物流 不動産とは

物流不動産とは、物流センターや倉庫といった物流機能に特化した不動産のことを指します。一般的な不動産とは異なり、単に床面積だけでなく、保管効率を重視した空間の容積（立方メートル）が価値基準となる点が特徴です。

物流 不動産ビジネスの概要

物流不動産ビジネスは、空き倉庫と荷主・テナントを結びつけるという点で、一般的な不動産ビジネスと共通しています。しかし、物流施設では、荷物の種類や輸送方法によって必要な設備や立地条件が大きく異なり、その評価基準も複雑です。

近年、ITの普及に伴い物流業界ではサプライチェーンマネジメント（SCM）化が進み、従来の保管型（DC）倉庫から、仕分けや加工といった機能を持つ通過型（TC）機能を兼ね備えた物流施設が主流となっています。これにより、物流コスト削減のため、最新のTC機能付き物流施設に集約する動きが活発化しており、新規の物流施設は大型化・高機能化する傾向にあります。また、ファンドによる投資も盛んに行われ、超大型の物流施設が大量に供給されています。

物流 不動産市場の変化

超大型物流施設への集約が進む一方で、中規模の物流施設では空きが生じています。この空き物件は、さらに小規模な施設へと玉突き現象を引き起こし、結果として小規模な物流施設に空きが出るという状況を生み出しています。特に、古い保管型倉庫は新規テナントの確保が難しくなっています。

このような状況を背景に、首都圏では、空いてしまった古い保管型倉庫を再活用する動きが出てきています。倉庫の広い空間を活かし、他用途へと改修し、付加価値を付けて他業種のテナントに賃貸する「RE・倉庫事業」が活発化しています。

主要な物流 不動産プロバイダー

物流不動産業界では、プロロジス、日本GLP、大和ハウス工業の3社が「御三家」として知られており、先進的な物流施設の開発をリードしています。これらの企業は、物流業界の効率化と高度化に大きく貢献しています。

主な物流 不動産プロバイダー

GLP: 世界的な物流不動産プロバイダー
プロロジス: 世界的な物流不動産プロバイダー

物流 不動産の指標

物流不動産を評価する際には、以下のような指標が用いられます。

天井高: 倉庫内の有効高さ
高床・低床: トラックとの接車方式の違い
床荷重: 床の耐荷重
バース数: 接車可能なトラックの台数
エレベーター数: 垂直方向への輸送能力
垂直搬送機数: 垂直方向への搬送能力
空調設備: 温度や湿度管理
ランプウェイ: 車両が異なる階層へ移動するための傾斜路
庇下面積: 雨天時の荷役を可能にする庇の面積
耐震設備: 地震に対する安全性

これらの指標は、物流施設の機能性や効率性を測る上で重要な要素となります。

物流 不動産市場の動向

2010年時点では、日本GLPとプロロジス（AMB含む）が日本の物流不動産市場の床面積の51％を供給していました。大手デベロッパーの三井[[不動産]]のシェアは1％、ハウスメーカーの大和ハウス工業のシェアは2％程度でした。これは、物流不動産市場が大手企業によって支配されていることを示しています。

先進的[[物流施設]]とは

「先進的[[物流施設]]」という用語は、プロロジス、GLP、三井[[不動産]]、住友商事などが使用しており、高機能で効率的な物流施設を指します。これらの施設は、物流業界の高度化に不可欠な存在となっています。

先進的[[物流施設]]の主なブランド

各社は独自のブランド名で施設を展開しています。

日本の物流REIT（不動産 投資信託）

物流不動産を投資対象とするREITも存在します。以下が主な物流REITです。

日本ロジスティクスファンド投資法人
GLP[[投資法人]]
日本プロロジスリート投資法人
三井[[不動産]]ロジスティクスパーク投資法人
三菱地所[[物流リート投資法人]]
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
CREロジスティクスファンド[[投資法人]]
SOSiLA[[物流リート投資法人]]

これらのREITを通じて、個人投資家も物流不動産市場に間接的に投資することが可能です。