不動産担保証券

不動産 担保証券（MBS）の概要

不動産担保証券（MBS、Mortgage-backed securities）は、住宅ローンなどの不動産担保融資を原資とした証券化商品です。資産担保証券（ABS、Asset-backed securities）の一種であり、複数の住宅ローンをまとめて証券化することで、投資家へ販売されます。これにより、金融機関は資金調達を行い、投資家は不動産市場への間接的な投資を行うことができます。

アメリカにおけるMBS市場

アメリカ合衆国では、ジニー・メイ（連邦政府抵当金庫）、ファニー・メイ（連邦住宅抵当公庫）、フレディマック（連邦住宅金融抵当金庫）といった政府系機関がMBS市場において大きなシェアを占めています。ジニー・メイは政府による全額出資により設立され、完全な政府保証が付与されていますが、ファニー・メイとフレディマックは民間上場企業であり、明示的な政府保証はありません。これらの政府機関は、1970年代以降、住宅金融市場において重要な役割を果たしており、MBS市場の拡大にも貢献しました。ミューチュアル・ファンドの成長に伴い、MBSは投信のポートフォリオに組み込まれるようになり、市場規模は拡大を続けました。しかし、世界金融危機を機に、不動産価格の下落やローンのデフォルト増加により、MBS市場は大きな打撃を受けました。

日本におけるMBS市場

日本では、1997年に北海道拓殖銀行が初めてRMBSを発行しましたが、直後に経営破綻したため買い戻されました。その後、1998年に三和銀行がRMBSを発行し、2000年前後には都市銀行や生命保険会社が保有する住宅ローンを証券化する動きが活発化しました。2001年には、住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）が住宅直接融資債権の証券化を開始し、民間金融機関によるRMBS発行を促進する「フラット35」制度が2003年に導入されるなど、政府も積極的にMBS市場の育成を支援しました。住宅金融支援機構が発行するRMBSは、財投機関債の一種に分類されます。

証券化スキームと関係者

MBSの証券化には、複数の関係者が関与します。

オリジネーター: 住宅ローンなどの債権を保有する金融機関。
サービサー: 証券化された債権の管理、貸付金の回収、担保処分、投資家への元利金支払いなどを代行する会社。日本では、オリジネーターがサービサーを兼ねるケースが多いです。
特別目的事業体（SPV）: オリジネーターから債権を譲り受け、MBSを発行する独立した事業体。信託銀行や特定目的会社（SPC）などが用いられます。SPVは、オリジネーターの信用リスクから隔離されることで、投資家のリスクを軽減する役割を果たします。

最も単純な証券化スキームは、SPVとして信託を設定し、オリジネーターが保有する債権を信託財産として組み入れ、その信託受益権を投資家に販売するというものです。しかし、実際には、より複雑な構造を持つ証券化スキームが用いられることも多く、SPVの法的構造や債権の選別、リスク管理など、高度な専門知識と技術が求められます。

不動産担保証券の種類

MBSは、証券化する貸付金の対象によって、大きく以下の2種類に分類されます。

RMBS（Residential mortgage-backed security）: 住宅ローン債権を証券化したもの。
CMBS（Commercial mortgage-backed security）: 商業用不動産に対するローン債権を証券化したもの。

さらに、投資家のニーズに合わせて、キャッシュフローの構造が工夫された様々な種類のMBSが存在します。

パス・スルー証券: オリジネーターに支払われた返済金をそのまま証券の購入者に支払うタイプ。
モーゲージ担保証券（CMO、Collateralized mortgage obligation）: パス・スルー証券から支払われるキャッシュフローを複数のトランシェに分割し、異なるリスク・リターンの証券として発行するもの。
ストリップ証券: パス・スルー証券のキャッシュフローを利息部分（IO証券）と元本部分（PO証券）に分割して発行するもの。

これらのMBSは、住宅金融市場における資金循環に重要な役割を果たしており、複雑な金融商品であるため、投資にあたっては専門家のアドバイスを受けることが重要です。

不動産担保証券